物业公司与小区业主委员会签订了物业服务合同,物业费收取标准为1.5元/月/平方米。谢先生为小区业主,但未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4320元,并产生滞纳金743元,物业公司催要无果,并多次停掉谢先生家中的电,双方冲突不断升级。2019年3月,物业公司起诉至法院,要求谢先生交纳物业费及滞纳金。谢先生辩称,之所以不交物业费,一是因为家中曾被盗,而物业公司因管理不善,保安门已经损坏长达一年,导致犯罪嫌疑人可以轻易进入住处；二是因为楼上的业主装修,导致家里卫生间漏水及墙体开裂至今仍未修缮。最终法院判决谢先生一次性交纳物业费4320元,对原告主张的滞纳金不予支持。
1.业主家失窃,物业公司有赔偿义务吗?
我国《物业管理条例》第三十六条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。虽然谢先生财产损失的直接原因是被他人盗窃,但谢先生的财产受损与物业公司没有维修电子门、未安装维护摄像头等事实存在一定的因果关系,故物业公司应当承担相应的法律责任。
2.业主擅自改建房屋致使他人房屋漏水和墙体开裂,物业公司有责任吗?
谢先生楼上的业主装修,导致谢先生家中漏水和墙体开裂,楼上业主应该对谢先生因此而受到的损失承担赔偿责任。物业公司没有同意或者参与楼上业主改变房屋原结构,亦没有同意该业主延续现状,而是及时通知该业主对破坏的房屋结构予以恢复,且向社区报告,参与组织双方进行调解,尽到了物业公司的义务,不承担连带赔偿责任。
3.物业服务存在瑕疵,业主可以拒交物业费吗?
物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对小区全体业主均具有约束力。合同签订后,物业公司为小区提供了物业服务,业主理应交纳物业费。同时,物业服务是一个不断完善的过程,如果业主认为物业服务存在问题,应该提出改进意见和建议,而不是以拒交物业费形式消极对抗。根据谢先生的举证,物业公司提供的物业服务有瑕疵,法院据此对物业公司主张逾期交费的滞纳金不予支持。这也提醒广大业主,对于物业服务中的不足和瑕疵,一是积极向物业公司提出好的建议,二是要积极收集证据。如果在庭审中能够证明物业公司部分物业服务不到位,根据公平原则,法院也会对应交的物业服务费用及滞纳金酌情予以扣减。
4.物业公司能停掉业主家的电吗?
在供电合同中,合同双方的主体是电力公司和用电人。只有在经催告后用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人方可以按照国家规定的程序中止供电。物业公司作为小区的物业服务单位,本应为房屋正常使用及提升物业价值提供优质服务及保障,其擅自对业主断电阻碍房屋的正常使用与法律规定和工作职责相悖。一旦发生类似情况,业主可以向当地的物业服务主管部门、街道办事处等反映。如果实在处理不了的话,业主可以通过诉讼程序去维权,并要求物业公司对造成的损失予以赔偿。
